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REGULARIZAR ANTES, PARA VENDER MELHOR

Os dados apresentados pelo Ministério da Cidade mostram que mais de 70% dos imóveis no Brasil encontram-se de alguma forma irregular. Seja por um inventário não finalizado, escritura não registrada, posse não legalizada, divergências de metragens limites e confrontações, “habite-se”, ausência de documentação específica, divergência da área construída na matrícula do imóvel; bem como gravames, tais como: hipotecas, alienação fiduciária, usufruto, cláusula de inalienabilidade.

Em regra, os proprietários não se atentam para o fato de que o seu imóvel não possui a documentação regularizada e só descobrem isso, quando decidem vendê-lo. Na maioria dos casos, isso ocorre quando um profissional solicita a documentação para análise.

A confusão entre escritura e registro é muito comum. Aliás, é bastante comum, o proprietário informar "equivocadamente" que a documentação do seu imóvel está em ordem, quando na verdade, não está.

Art. 1.245. do código civil aduz: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”


Detalhes esses, os quais, muitas vezes não foram observados quando da sua aquisição, também podem "colocar por terra" a intenção e até mesma a necessidade do proprietário de se dispor do seu patrimônio, objetivando suprir alguma necessidade financeira, imediata.

A falta de escritura e de habite-se estão no topo da lista dos problemas.

Veja como fazer em cada situação:

1. Se o seu imóvel não possui escritura:

A escritura é um documento próprio da pessoa que comprou um imóvel, porém, ele só será verdadeiramente "DONO" quando efetivar o registro dela na matrícula do imóvel.

Esse registro dará publicidade perante terceiros de quem é o DONO do imóvel. Na sua falta, o dono pode correr sérios riscos, como a perda da propriedade, por exemplo, no caso do dono anterior, constante na matrícula, ser devedor, podendo o imóvel, ser levado a leilão para garantir o pagamento da dívida.

O primeiro passo é encontrar os antigos donos ou herdeiros e pedir para a escritura ser lavrada. Se você não encontrar os antigos donos ou os herdeiros ou não tiver nenhum documento que comprove a compra do imóvel, terá que requerer a propriedade através do Judiciário.

Nesse caso, o mais comum é mover uma ação por usucapião, comprovando o tempo que você está morando naquele imóvel. Para você precisará de provas como: contas de consumo, fotos, impostos e testemunhas, além de possa mansa, pacifica, ininterrupta, podendo ainda ser requisito, de boa-fé e com justo título.

O processo de regularizar um imóvel sem escritura costuma durar em média de três a cinco anos, pela usucapião Extrajudicial, um ano .

2. Como regularizar se a compra do imóvel foi feita por "contrato de gaveta"?

Isso acontece quando você compra ou vende um imóvel que estava em financiamento sem que o banco faça a transferência dessa dívida. Então, é feito um acordo informal, que não pode ser registrado oficialmente, o conhecido: "contrato de gaveta".

O correto seria contar com a instituição financeira, através de uma de uma assunção de dívida. Assunção de dívida: é a transferência passiva da obrigação, enquanto a cessão é a transferência ativa. A assunção é rara e só ocorre se o credor expressamente concordar, afinal para o devedor faz pouca diferença trocar o credor, mas para o credor faz muita diferença trocar o devedor, pois o novo devedor pode ser insolvente, irresponsável. E mesmo que o novo devedor seja mais rico, o credor pode também se opor, afinal mais dinheiro não significa mais caráter, e muitos devedores ricos usam os infindáveis recursos da lei processual para não pagar suas dívidas. Ressalto que o silêncio do credor na troca do devedor implica em recusa, afinal em direito nem sempre quem cala consente. Na assunção o novo devedor assume a dívida como se fosse própria, ao contrário da fiança onde o fiador responde por dívida alheia.
Sendo inevitável a forma correta ou impossível, para amenizar futuros contratempos, uma saída é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando muito claro sobre a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos. Procure registrar o acordo, que o faça em registro de títulos e documentos, ainda que somente para conservação.

3. Como regularizar se o imóvel não tem Habite-se.

O "Habite-se" é um documento que a prefeitura entrega quando a obra construída respeitou o que estava no projeto e as exigências da região do imóvel. Um dos problemas de não ter o "habite-se" é pagar mais caro no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Sem contar que a prefeitura tem o direito de cobrar multas porque a obra está irregular.

Então, o que fazer para deixar tudo de acordo com a lei? Você precisa da autorização da prefeitura, mas, antes disso, é necessário contratar um engenheiro ou arquiteto para fazer uma planta da obra e verificar se está tudo de acordo com a lei. Depois, entre em contato com a prefeitura, entregue a planta realizada e peça a regularização.

Esse é um processo que costuma ser caro e demorado, mas vale a pena. Se você quiser vender o imóvel futuramente, por exemplo, e estiver sem o habite-se, perderá dinheiro nesse negócio. Então, resolva a regularização o quanto antes para diminuir os riscos de sair no prejuízo. Lembrando, as instituições financeiras não financiam se não estiver averbada a construção na matricula.


4. Como regularizar se o imóvel está em processo de inventário.

Com o falecimento do proprietário de um imóvel, os seus herdeiros precisam providenciar o inventário dos bens deixado por ele.

Dá para regularizar essa situação de duas formas: extrajudicialmente ou judicialmente.

No primeiro caso, o inventário é feito em cartório, por meio de uma escritura pública, sendo um processo muito mais rápido, que leva entre 30 e 60 dias, mesmo que pela via extrajudicial, as partes precisam ser assistidas por um advogado.


Judicialmente, existem três situações, são elas: a) quando o falecido deixou um testamento; b) quando existem interessados no bem que não podem assumir o imóvel (por serem menores de idade, totalmente incapazes ou estarem com problemas com a justiça, por exemplo) e; c) quando existir litígio, ou seja, quando os herdeiros, tiverem opiniões diferentes sobre a partilha. Nesse caso, você precisará ter mais paciência, pois o processo pode levar muitos anos para ser concluído.

5. Como regularizar se o imóvel tem dívidas.

Existem dois tipos de dívidas: do imóvel e do proprietário. A do imóvel costuma ser com referência ao atraso de IPTU ou de taxas de condomínio. Nestes casos, a recomendação é tentar renegociar o acerto com a Prefeitura (IPTU) e, com o condomínio (taxas condominiais).

O proprietário poderá ainda, encontra-se em débito com as prestações do financiamento do imóvel, a dica é negociar diretamente com o banco.

E por que resolver esse problema? Quando você deixa de pagar qualquer tipo de dívida relacionada ao imóvel, corre risco de perder o bem. Alguns casos, 03 (três) prestações em atraso, são o suficiente para que o agente financeiro tome para si o seu imóvel.


6. Como regularizar se você fez uma obra no imóvel sem avisar o Poder Público Municipal

Mudanças na planta da casa, como a ampliação de um cômodo, adequação de coberturas ou a construção de outro imóvel no mesmo terreno precisam da autorização da prefeitura. Se você fez obra sem pedir a alvará de construção, possivelmente pagará multa e precisará apresentar um projeto para regularizar a construção (engenheiro ou arquiteto).


7. Como regularizar situações de condomínio junto ao cartório.

Prédios de apartamentos, ou de salas comerciais, também precisam estar regularizados junto ao Cartório, para instituir e convencionar o condomínio, porque caso contrário, você será dono do mesmo imóvel junto com várias pessoas (condomínio ordinário). Nesse caso, você será dono de uma fração ideal do montante e não de uma unidade específica. Se por ventura, algum dos condôminos vier a contrair uma dívida, ficando inadimplente, todos os demais correrão o risco de serem prejudicados, pois uma ação judicial em casos assim, leva entre 10 a 15 anos para ser resolvida.

Como se vê, a regularização da documentação do imóvel é muito importante!

Entre em contato conosco para esclarecer suas dúvidas.

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Foto de Mercado Imobiliario.

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Opção por compra ou locação do imóvel depende do estilo de vida e da renda do casal

 
 

O ditado popular diz que “quem casa, quer casa”. A máxima continua a valer nos dias de hoje, ainda que o casamento esteja mais para morar junto e a casa, para um apartamento. A definição sobre a moradia é inerente à mudança do estado civil. Mas, nesse processo, são muitas as variáveis que incidem sobre a decisão de comprar ou alugar um imóvel. A gerente da Senzala Imóveis, Augusta Coutinho Loch, aconselha analisar todas elas e solicitar a ajuda de um especialista para não se errar na escolha.
 
Ela propõe alguns cenários para auxiliar na busca de soluções para as dúvidas mais recorrentes dos casais. No caso de os dois morarem na mesma cidade e nenhum deles ter imóvel próprio, a recomendação é que se analise a situação financeira e a perspectiva profissional de ambos, antes de tomar a decisão. “Se um deles tem a possibilidade de mudar de cidade para crescer na carreira, é mais indicado optar pela locação. Se não há previsão de mudança no curto e médio prazo, vale a pena sair do aluguel e comprar um imóvel”, sugere Augusta.

Se cada um mora numa cidade, sendo que um deles tem imóvel próprio e o outro não, e o casal pretende fixar moradia na cidade em que o parceiro ou parceira mora de aluguel, numa fase inicial, é interessante permanecer na locação no destino escolhido, até ambos se adaptarem à nova rotina. A gerente da imobiliária aconselha que o imóvel na cidade de origem também seja alugado e, assim, possa subsidiar a nova locação e, mais tarde, a aquisição de um novo bem.

Mas, se os dois moram na mesma cidade e ambos têm imóvel próprio, é importante avaliar a característica de cada um para decidir qual servirá para a moradia do casal e qual será colocado para locação. “O ideal é o casal optar por ficar no imóvel maior, pois, normalmente a família aumenta e é necessário mais espaço. É interessante colocar o imóvel menor para locação, em vez de optar pela venda, usando a renda como reserva ou para custear as melhorias na casa que o casal vai residir”, avalia Augusta.

Entretanto, se na situação acima, o casal decidir comprar um imóvel, ainda que cada um tenha o seu, a recomendação é que ambos optem pela locação do seu bem e usem o valor do aluguel para custear o pagamento da nova habitação. A opção pelo financiamento ou pelo consórcio vai depender do planejamento e da urgência do casal. “O ideal é comprar à vista ou financiar a menor quantia possível para não gastar muito em juros. É importante observar que o comprometimento não pode ultrapassar 30% da renda familiar e que deve-se pesquisar bastante antes de escolher o agente financeiro que vai intermediar a compra”, diz Augusta.

Perfil do imóvel 

Se a opção pelo aluguel ou pela compra é relativa, o perfil do imóvel mais procurado pelos casais é bem definido. Segundo a gerente da Senzala Imóveis, de modo geral, os apartamentos com dois e três dormitórios, com no mínimo uma vaga de garagem, área interna com cozinha ampla e com armários, além de sacada com churrasqueira, em edifícios com câmera de monitoramento e portaria 24 horas, lideram as buscas. Em relação a valores, têm preferência nas vendas os apartamentos com preço até R$ 300 mil e, na locação, os imóveis com despesa mensal de até R$ 1,5 mil, somadas as taxas de aluguel e condomínio.
 

Você sabia que a localização é um dos itens mais importantes para o cliente durante a escolha de um imóvel? É o que revela uma pesquisa divulgada pela Inteligência de Mercado da Lopes, especialista em análises do mercado imobiliário. As entrevistas foram realizadas entre janeiro de 2013 e julho de 2014 com 11.242 pessoas de várias regiões do país.

No mercado mais movimentado e competitivo do país, em São Paulo, o resultado, apesar de não ser surpreendente, mostrou que os compradores de imóveis estão mais preocupados com a localização do que com outros itens, como área de lazer, segurança e tamanho.

Localização

Para 43%, a localização é a maior motivação de compra, seguida da área de lazer, com 25%, e do casamento, com 23%. Os dados revelam uma tendência maior por empreendimentos localizados próximo ao transporte público, em regiões com boa infraestrutura de comércio e que oferecem maior comodidade e qualidade de vida aos moradores.

Uma das regiões que apresentam essas características e que mais tem se desenvolvido nos últimos anos é a Zona Sul. Só em 2013, foram R$ 10,9 bilhões de VGV (Valor Geral de Vendas) gerados, representando 54% da totalidade do VGV da cidade. Foram 14.877 unidades de apartamentos lançadas, em 159 novos empreendimentos. O destaque ficou para o bairro do Brooklin, do Morumbi e de Moema, com grande desenvolvimento residencial e comercial.

Dos entrevistados que compraram apartamentos para moradia, 11% realizaram o pagamento à vista e 89% optaram pelo financiamento, comprometendo, em média, 31% da renda familiar. Já os que adquiriram imóveis para investimento, 16% compraram à vista e 84% financiaram, ocupando 21% do rendimento familiar.

6 dicas para aprovar o projeto da sua casa na prefeitura

Construir a sua casa requer mais do que apenas planejamento financeiro, já que é preciso que a prefeitura aprove a construção. É preciso submeter-se a vários procedimentos burocráticos para conseguir a avaliação das condições do projeto e sua aprovação, o que resultará em um alvará para a realização da obra. Para não perder mais tempo, confira seis dicas para conseguir aprovar o projeto de sua casa no Executivo municipal de sua cidade!

Conheça as regras da prefeitura

Cada cidade possui o seu próprio conjunto de regras para a construção de imóveis, e por isso deve-se conhecer o que é exigido e quais são as etapas do processo. Embora tais etapas ocorram de maneira mais ou menos igual na maioria dos municípios, a solicitação de documentos pode ser diferente em quantidade, por exemplo.

Solicite a Informação Básica

A Informação Básica trata-se de um documento expedido em algumas prefeituras, de modo a avaliar se a construção pode ou não ser realizada no local pretendido. Esse documento também possui todas as informações necessárias para que o arquiteto possa realizar o projeto corretamente já que contém informações técnicas sobre o solo e o zoneamento, por exemplo. Para obter esse requerimento é preciso se dirigir à prefeitura portando o CPF e a escritura do terreno ou contrato de compra e venda.

Caso sua prefeitura não forneça a Informação Básica, consulte o código de obras da sua cidade.

Contrate um profissional habilitado

Para aprovar o projeto da sua casa na prefeitura também é preciso contratar um profissional habilitado para a realização da obra. Dessa forma, você deve contratar um arquiteto ou um engenheiro com registro profissional devidamente regularizado para ser seu construtor. Lembrando que a Soprojetos se responsabiliza apenas pelo projeto.

Esse passo é importante, pois garante a segurança do imóvel e, inclusive, ainda que o projeto seja bom o bastante ele não será aprovado se o profissional não estiver devidamente habilitado.

Submeta o projeto para avaliação

aprovar o projeto

Quando o projeto estiver finalizado será necessário submetê-lo para avaliação nos órgãos competentes da prefeitura (secretarias de Habitação, de Obras, Urbanismo, etc). Para tanto, será preciso fornecer cópias físicas e/ou digitais do projeto, planta baixa de um projeto completo de acordo com as normas, como exemplo os que a Soprojetos executa.

Essa etapa é crucial para a realização da obra porque nesse momento os profissionais da prefeitura avaliarão se a obra é possível e se está de acordo com as regras específicas da prefeitura. Em algumas cidades, por exemplo, não é permitido que imóveis residenciais possuam uma altura superior a determinado valor e tudo isso será devidamente analisado.

Atente-se às correções solicitadas para aprovar o projeto

Muitas vezes é preciso realizar correções e adaptações no projeto para que ele possa ser aprovado na prefeitura. Assim, caso o parecer indique a necessidade de modificações é preciso repassar todas as indicações para o arquiteto, para que ele possa adaptar o projeto. Com as adaptações feitas, o projeto deve ser submetido para nova avaliação a fim de conseguir a aprovação final. A Soprojetos executa essas correções sem custo para o cliente.

Faça o requerimento da Licença para Construção

Em muitas prefeituras, a aprovação do projeto deve ser pedida através de um requerimento de Licença para Construção. Essa licença é que permitirá que as obras comecem. Ela deve ser requerida apresentando o projeto, declarações assinadas pelo responsável técnico pela obra e pelo projeto e ainda pelo proprietário da obra.

Com a aprovação desses documentos, a obra poderá acontecer por até 2 anos (variando em alguns municípios) e deverá ser executada de maneira idêntica à prevista no projeto. Qualquer modificação ou alteração deverá percorrer o processo novamente para que possa ser aprovada.

Resumindo, para aprovar o projeto da sua casa na prefeitura é preciso passar por etapas comuns como solicitação da Informação Básica, contratação de um profissional habilitado, submissão do projeto e suas possíveis alterações e requerimento da Licença para Construção. Para garantir a aprovação, então, procure conhecer quais são os critérios usados pela prefeitura da sua cidade, diminuindo a burocracia do processo. Tem alguma dúvida ou dica de como conseguir a aprovar o projeto da sua casa na prefeitura?

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